Att köpa hus i Italien är inte alltid lätt. Utan rätt hjälp blir det snabbt svårt. Både mäklarens sätt att arbeta, säljarens vilja att lämna ut uppgifter och din förmåga att tolka dessa uppgifter är viktiga för hur köper slutar. Att söka information på google går bra men det kan vara svårt att förstå vad som är relevant och inte. Du är dock inte ensam om att vilja köpa hus i Italien så information finns tillgänglig även om det snabbt blir klurigt. Ofta kan samma objekt gå att hitta hos flera mäklare samtidigt och det är omöjligt att hålla koll på dem alla. Därför är det viktigt att när man väl hittat ett objekt man är intresserad av lägger ett bud så snart som möjligt men absolut inte förhastat. Man måste veta vad det är man ger sig in på att köpa för att undvika att det kommer surt efter.
Priset som en fastighet ligger ute till är oftast ett pris som säljaren skulle önska att hon fick. Ofta kan man förhandla om det. Budgivning är inte vanligt i Italien.
Här är de tre steg som de flesta affärer genomgår, Ett bud – proposta d´acquisto, preliminärt kontrakt – compromesso, slutgiltigt kontrakt – rogito.
- När du lägger ett bud har du offiiciellt tillkännagett din intention att köpa huset. Till skillnad från i Sverige behöver man då skriva ned sitt bud och lägga en handpenning för att verifiera att intresset är seriöst. Storleken på handpenningen kan ofta diskuteras med säljaren men normalt brukar handpenningen ligga på mellan 5-15% av köpeskillingen. Om säljaren godkänner ditt bud så signerar båda parter budet och det blir då juridiskt bindande. Här gäller det att hålla tungan rätt i mun så att handpenningen betalas till rätt instans och att man har rätt att få tillbaka pengarna om du skulle vilja dra dig ur köpet på grund av att huset till exempel har böter lagt på sig eller inte är i sin ordning av andra skäl. Detta är en vanlig fälla som alla kan falla i. Utan rätt formuleringar i budet blir det omöjligt att få tillbaka pengarna även om huset är undermåligt eller kanske delvis svartbygg.
- Efter budet skrivs det preliminära kontraktet, på italienska Compromesso. Ofta kan man hoppa över detta steg helt och gå direkt till det slutgiltiga kontraktet, på italienska Rogito, och genomföra hela husköpet direkt. Det preliminära kontraktet kan dock vara en viktig del i köpeprocessen ifall man bestämmer att skriva det. Det preliminära kontraktet bestämmer på vilka vilkor och när hela försäljningen skall avslutas. Det preliminära kontraktet är dessutom bindande för både säljare och köpare. Här är det mycket viktigt att du förstår varje del i kontraktet eftersom du lovar att göra vad som står och köpa fastigheten på de villkor som står nedskrivna. Man bör låta en advokat titta igenom alla kontrakt innan de skrivs på för att förbättra eller förtydliga eller helst av allt helt formulera de papper man skriver på. Det är mycket viktigt att du förstår vad det är du skriver på och på vilka villkor du köper fastigheten. Här kan man inte vara nog tydlig. Viktiga delar som alltid finns med i det preliminära kontraktet är datum för när fastigheten byter ägare, vilka villkor som både säljare och köpare skall uppfylla, en komplett beskrivning av skicket på fastigheten, fastigheten i sig själv samt dess skattevärde, vem som äger fastigheten just nu, om eventuella lån finns på fastigheten och skall tas över eller lösas. Tillsammans med det prelimänra kontraktet skall också finnas bifogad en komplett ritning över fastigheten och marken som ingår och vilken typ av fastighet det gäller. Man ska inte glömma att det finns hustyper i Italien som inte är godkända som bostäder men som ändå säljs som just bostäder till ovetande. När det preliminära kontraktet har blivit påskrivet görs en första betalning av mellan 15-40% av köpeskillingen. Normalt sett så brukar även mäklaren vilja ha betalt när ni kommit så här långt. Mäklararvodet i Italien betalas ofta av köparen med 2-3% av köpeskillingen. Om huset är ett nybygge kan det bli tal om ytterligare delbetalningar innan hela köpet är genomfört. Det är inte helt ovanligt med upp till 60% av priset innan fastigheten ens är klar och det slutgiltiga kontraktet upprättat. Om säljaren inte kan slutföra försäljningen är han skyldig att återbetala alla pengar. Utan att ha upprättat felfria kontrakt så är risken stor för att inte säga överhängande eller trolig att inga pengar betalas igen. Om du som köpare drar dig ur efter det här steget så betalas normalt sett inga pengar igen.
- Slutkontraktet kallas på italienska för Rogito. Detta slutgiltiga kontrakt signeras hos Notarien, på italienska Notaio. Notarien skall vara betald och vald av köparen för att det inte skall finnas någon grund till jäv. Acceptera som regel aldrig att säljaren har valt Notarie. Det är det du som gör och det är mycket viktigt att Notarien är ärlig och inte undanhåller någon information. Notariens arbete ligger i att han är den enda person som kan registrera skiftet av ägare i böckerna. Innan ägarskiftet tar plats kontrollerar även han alla dokument och ser till att alla skatter blir betalda. Fastigheten blir slutligen din när Notarien registrerat dig som ny ägare till fastigheten i landregistret. Notarien kräver, ifall du inte talar flytande italienska, att du har med någon som kan och som representerar dig på mötet. Här skulle du kunna välja en italiensk mäklare eller översättare men att ha sin egen advokat är också mycket lämpligt, även för italienare. Hela betalningen skall finnas tillgänglig för säljaren innan ni lämnar Notarien. Oftast betalas den via en check som din italienska bank utfärdar åt dig. Normalt sett tar det 2-3 månader innan du av myndigheterna får din certifierade och stämplade kopia på det slutgiltiga kontraktet. I samband med att du får din kopia skall du skicka en bekräftelse på att du fått den. Det formuläret heter Questura och det ger Notarien till dig när ni signerar kontraktet.
Kostnader utöver köpeskillingen är vanligen din mäklare som tar runt 3% av köpeskillingen, din advokat som tar 3% av köpeskillingen samt Notarien som tar runt 2% av köpeskillingen.
Den enskilt största kostnaden består av registreringsskatten när fastigheten byter ägare. Den betalas alltid av köparen och är 10% av objektets taxeringsvärde om det inte är din enda bostad. Om du inte äger andra bostäder så är skatten 3% om säljaren är privatperson eller 4% om säljaren är en byggherre.
Mäklare kostar i Italien massor och både köpare och säljare blir debbiterade 3% av försäljningspriset och alla dessa pengar skall bli betalda så fort ett bindande avtal skrivits på, alltså det preliminära kontraktet. Var alltså på din vakt då mäklaren ofta inte vill något annat än att det bindande kontraktet skrivs på och tyvärr behöver man vara lite försiktig här. Utöver dessa lite större utgifter tillkommer 2 skatter om ca 170 euro vardera som betalas till Kommunen. Dessa två skatter är för registreringen av land och just skatt för framtiden.
Fastighetsskatten i Italien kallas ICI och står för Imposta comunale sugli Immobili. Denna skatt betalas ej om du enbart äger ett hem, alltså om din fastighet fungerar som ditt permanentboende. Om fastigheten istället är ett semesterboende så kan skatten variera beroende på var i Italien din fastighet finns, men mellan tummen och pekfingret så ligger den på 0.5-1% av taxeringsvärdet. Den betalas 2 gånger om året, alltså halva skatten vid ena tillfället och halva skatten vid det andra.
Mellan Sverige och Italien gäller dubbelbeskattningsavtalet som gör gällande att du bara behöver betala skatten en gång. Detta kan vara intressant vid exempelvis uthyrning.
Vinstskatt finns men en viktig detalj är att om du planerar att sälja ditt hus så utgår vinstskatt på 20% om du säljer huset med vinst inom 5 år sedan köpet. Om du dock haft huset i mer än 5 år så utgår ingen vinstskatt alls.